Zdroj obrázku: Drazen Zigic / Magnific
Národná banka Slovenska (NBS) navrhuje zjednodušiť získavanie hypoték pre mladých ľudí do 35 rokov. Zároveň však plánuje sprísniť podmienky pre tých, ktorí už vlastnia dve a viac nehnuteľností. Tieto zásadné zámery zazneli na tlačovej besede NBS dňa 1. júna 2026.
Keď sa z bývania stane investičný nástroj
Z našich dlhodobých analýz vyplýva, že hlavnou príčinou extrémnych cien nehnuteľností – nielen na Slovensku, ale po celom svete – je skutočnosť, že byty a domy sa už nekupujú primárne za účelom bývania, ale čoraz viac slúžia ako investícia na uloženie a zhodnotenie kapitálu. Investícia do nehnuteľností je medzi finančníkmi totiž dlhodobo povaźovaná za jednu z najmenej rizikových. Tento trend umelo bičuje dopyt do výšin, čo v podstate potvrdila aj samotná NBS.
Ak by sme chceli ceny na realitnom trhu skutočne skorigovať, v teoretickej rovine existujú iba dve cesty: buď bleskovo presýtiť trh masívnou novou výstavbou, alebo radikálne obmedziť špekulatívne nákupy (čo by v praxi znamenalo napríklad zastropovanie počtu vlastnených nehnuteľností na jednu domácnosť/osobu). Obe riešenia sú však v reálnom svete extrémne ťažko realizovateľné. Okrem obrovskej byrokratickej záťaže pri povoľovaní stavieb, územných obmedzení či zásahov do vlastníckych práv jednotlivca, by proti takýmto krokom okamžite ostro vystúpila silná developerská lobby a majetnejšie vrstvy obyvateľstva. Tie už totiž do realít investovali obrovský majetok a pri poklese cien by čelili masívnym finančným stratám.
Hoci viceguvernér Vladimír Dvořáček a riaditeľ odboru makroobozretnostnej politiky Marek Ličák z NBS uviedli, že bezprostredne neočakávajú dramatické riešenie problému na trhu, aktuálny legislatívny krok centrálnej banky vnímame veľmi pozitívne.
O čo presne ide? Nové pravidlá pre LTV
NBS zavádza rozdielne limity pre ukazovateľ zabezpečenia úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV). V súčasnosti platí štandard, že banka klientovi preplatí maximálne 80 % z ceny kupovaného bytu či domu – zvyšných 20 % musí mať žiadateľ nasporených z vlastných zdrojov alebo si zvyšných 20% zapožičá inde, tak aby banka nezistila, že potrebné peniaze sú požičané. Po novom sa však trh rozdelí na dve skupiny:
- Mladí do 35 rokov (kúpa prvej alebo druhej nehnuteľnosti): Limit LTV sa pre nich posúva až na 90 %. Na štart im tak bude stačiť nasporiť iba 10 % z hodnoty bytu namiesto doterajších dvadsiatich, čo výrazne zníži vstupnú bariéru k vlastnému bývaniu.
- Investori (vlastniaci 2 a viac nehnuteľností): Pri každej ďalšej hypotéke sa ich limit LTV zníži na 70 %. To znamená, že ak budú chcieť kúpiť ďalší investičný byt, budú musieť doložiť až 30 % z vlastného vrecka.
Cieľom regulácie je jasne oddeliť dopyt po základnej životnej potrebe od špekulatívneho kapitálu, uľahčiť štart mladej generácii a zároveň ochladiť investičný apetít bohatších skupín.
Počet bytov verzus počet domácností
Predstavitelia NBS na tlačovej konferencii prezentovali aj štatistické dáta, podľa ktorých počet bytov na Slovensku rastie rýchlejšie ako samotný počet obyvateľov. Na tomto mieste by sme však radi ponúkli dôležitý metodologický postreh: v súčasnej sociologickej situácii by bolo zaujímavé porovnávať prírastok bytov nie len s počtom jednotlivcov, ale aj s počtom domácností.
Riaditeľ quid est VERITAS Samuel Matejíčka k tomu dodáva:
„Počas nášho výskumu vývoja japonskej strednej triedy na Tokijskej univerzite v roku 2019 sme narazili na paradoxný úkaz. Napriek tomu, že v Japonsku preukázateľne klesal celkový počet obyvateľov, celkový počet domácností naďalej rástol. Príčinou je demografický posun. Nové domácnosti totiž netvoria tradičné viacpočetné rodiny ako v minulosti, ale dominantne slobodní mladí ľudia žijúci samostatne. Keďže mladí Japonci odkladajú alebo úplne odmietajú zakladanie rodín, čistý počet domácností štatisticky stúpal, hoci celkový počet obyvateľov klesal.“
Ak v rozvinutých krajinách, medzi ktoré sa radí aj Slovensko, prebiehajú podobné kultúrne a spoločenské trendy ako v Japonsku (hoci zatiaľ nie v takej extrémnej intenzite), porovnávanie bytového fondu s čistým počtom obyvateľov môže byť metodicky nepresné. Na Slovensku je však tento trend podľa údajov Štatistického úradu nebadateľný, vieme, že slovenské štatistiky sú výrazne deformované fenoménom tzv. mama-hotelov. Slováci totiž štatisticky žijú s rodičmi najdlhšie v EÚ (radí sa medzi takého krajiny). Veľká časť z nich pritom v realite už dávno býva v podnájmoch vo väčších mestách, avšak kvôli byrokracii si nemenia trvalý pobyt alebo neriešia prechodný pobyt a zostávajú nadaľej evidovaní u rodičov. De facto tak tvoria samostatné single domácnosti, hoci de jure sú stále zapísaní v jednom dome s rodičmi, čo narúša premietanie reality do štatistík. Dôležitým faktorom ovplyvňujúci štatistiky je aj fenomén, keď vo veľkom mladí nezadaní ľudia zdieľajú jednu domácnosť, či už cestou prenájmu jednej miestnosti vo viacizbovom byte alebo prenájmom viacizbového bytu ako skupina. Aj to je ďalší zo symptómov súčasnej vážnej krízy bývania.
Záver
Sprísnenie podmienok pre investičné byty zo strany NBS je nepochybne krok správnym smerom, no pri súčasných trendoch realitného trhu ide len o pomyselný prvý krok. Ak chceme problém predraženého bývania skutočne vyriešiť, nezaobídeme sa bez radikálnejších systémových zmien.
Jednou z menších, no citeľných úprav by mohlo byť zavedenie férového štandardu zo zahraničia, kde províziu realitnej kancelárii neplatí kupujúci či nájomca, ale predávajúci a prenajímateľ, ktorý si danú službu objednal. Na Slovensku je totiž zvráteným zvykom, že tieto nemalé finančné náklady znáša tá slabšia strana.
Z hľadiska legislatívy bude v budúcnosti kľúčové prepojiť registre tak, aby štát dokázal posudzovať vlastníctvo nehnuteľností nie na jednotlivca, ale na celú domácnosť či partnerský pár. Pokiaľ by sa limit dvoch nehnuteľností vzťahoval na rodinnú bunku ako celok, zamedzilo by sa špekuláciám, kedy každý z partnerov vlastní na seba napísané dva investičné byty. Tým by sme okamžite skresali priestor pre hromadenie realitného majetku na polovicu. Iba takto prísna regulácia dokáže v spoločnosti reštartovať základné mentálne nastavenie: že vlastné bývanie má byť garantovaným životným právom, a nie iba nástrojom na špekulatívne podnikanie. Je pravdou, že v porovnaní so zvyškom Európy patrí Slovensko k absolútnej špičke v podiele rodín, ktoré bývajú vo vlastnom. My sa však držíme zásady, že problémom treba predchádzať a nie ich hasiť až vtedy, keď naplno prepuknú.
v3ritas.sk